房地產(chǎn)項目收購的操作流程、步驟
發(fā)布日期:2020/4/28 12:32:56 | 瀏覽次數(shù):12303 來源:孫林晶/特發(fā)地產(chǎn)公司一般而言，規(guī)范的房地產(chǎn)項目公司收購包括四個步驟。
一、簽訂意向書或框架協(xié)議
在收購方與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成初步收購意向后，雙方宜簽訂意向書或框架性協(xié)議，明確雙方的合作意愿，初步約定雙方在意向收購階段的權(quán)利與義務(wù)。一般而言，主要約定兩個方面的內(nèi)容：(一)在意向收購階段，雙方尤其是轉(zhuǎn)讓方不得就項目收購事宜與其他方進(jìn)行接洽、談判、簽約；(二)雙方應(yīng)對在合作過程中尤其是盡職調(diào)查階段獲悉的對方的商業(yè)信息保密。
二、盡職調(diào)查
在項目公司收購過程中，對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方而言，通常情況下其傾向于僅向受讓方展示公司及項目良好的經(jīng)營狀況與市場前景。但是，受讓一個項目公司的股權(quán)，即意味著接受該公司的全部資產(chǎn)（剝離資產(chǎn)除外）、債權(quán)債務(wù)、潛在風(fēng)險等。因而，受讓方必須盡可能地了解項目公司及項目的歷史、現(xiàn)狀與將來，發(fā)現(xiàn)項目公司及項目可能存在的風(fēng)險與障礙。所以，受讓方在簽訂意向書或框架協(xié)議后，應(yīng)進(jìn)行詳盡的法律與財務(wù)盡職調(diào)查。
（一）進(jìn)行法律盡職調(diào)查，可最大限度地了解目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況與法律風(fēng)險，包括以下幾種1、收集、審查目標(biāo)公司提供的書面文件。2、向目標(biāo)公司管理層、普通員工調(diào)查了解有關(guān)信息。3、查看目標(biāo)公司與房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場狀況。4、向有關(guān)政府部門調(diào)查并獲取書面文件。5、依據(jù)國家與地方相關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文件（以下簡稱“法律法規(guī)”）的規(guī)定進(jìn)行法律分析。
（二）盡職調(diào)查一般情況下宜要求轉(zhuǎn)讓方提供以下幾大類材料(以下所列資料僅為摘要)：1、目標(biāo)公司基本情況；2、治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況；3、資產(chǎn)（權(quán)益）、負(fù)債情況；4、納稅情況；5、房地產(chǎn)項目情況；6、重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項；7、其他。
房地產(chǎn)項目公司的收購，其著眼點(diǎn)在于項目公司擁有的房地產(chǎn)項目，因而盡職調(diào)查最重要的是對房地產(chǎn)項目的合法性作出判斷，主要審查其獲得的政府批件是否齊備。
一般而言，開發(fā)房地產(chǎn)項目應(yīng)獲得計劃主管部門的立項批復(fù)，規(guī)劃部門的設(shè)計方案審定意見、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可，土地管理部門的國有土地使用證，建設(shè)主管部門的施工許可，房管部門的銷售許可。如系集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，則存在征地與拆遷補(bǔ)償問題，應(yīng)審查征地手續(xù)是否齊備，補(bǔ)償問題是否已達(dá)成協(xié)議并落實(shí)。
若通過盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)項目存在根本性且無法克服的缺陷，如項目公司不擁有對應(yīng)的土地使用權(quán)，或土地使用權(quán)系違法取得，或項目規(guī)劃嚴(yán)重違反國家與地方的整體規(guī)劃，或嚴(yán)重資不抵債等，則宜放棄收購行為。
但在房地產(chǎn)市場上，大量項目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產(chǎn)市場管理尚不健全的地區(qū)。包括：征地補(bǔ)償手續(xù)不齊全、不規(guī)范；早已簽訂土地使用權(quán)出讓合同甚至已辦理國有土地使用證，但尚未交清土地出讓金；項目規(guī)劃與整體規(guī)劃略有不符之處；已開工但尚未取得施工許可；已銷售但尚未取得銷售許可等。這類項目，風(fēng)險確實(shí)存在，但如未構(gòu)成根本性障礙，且當(dāng)?shù)卣鞴懿块T認(rèn)可補(bǔ)辦相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，也可繼續(xù)收購行為，但宜要求轉(zhuǎn)讓方及項目公司在收購?fù)瓿汕巴晟葡嚓P(guān)手續(xù)。如未能作到，或因該等障礙給受讓方或項目公司造成損失，則相應(yīng)扣除股權(quán)轉(zhuǎn)讓金或要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)違約責(zé)任。
三、制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項目公司收購中的操作綱領(lǐng)與關(guān)鍵所在，該合同應(yīng)將收購中所涉及的方方面面問題囊括進(jìn)去，最大限度避免收購方風(fēng)險。一般情況下至少應(yīng)包括：
（一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方向受讓方提供的關(guān)于項目公司及房地產(chǎn)項目的介紹、資料如實(shí)披露了項目公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況，保證未隱瞞、遺漏目標(biāo)公司的任何對外負(fù)債。（二）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司不存在訴訟、仲裁等糾紛，目前亦不存在發(fā)生訴訟、仲裁等糾紛的可能。（三）項目公司近年來未被行政部門處以行政處罰，在可預(yù)見的限度內(nèi)，亦無被行政部門處罰的可能性。（四）除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司已按規(guī)定足額繳納各項應(yīng)納稅費(fèi)，不存在欠繳稅費(fèi)情形。（五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已足額按照其所認(rèn)繳的出資額向項目公司履行出資義務(wù)，且無抽回出資之情形。（六）付款安排。（七）股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及工商變更手續(xù)的辦理。（八）公司治理與員工的安排。（九）資產(chǎn)剝離。（十）債權(quán)債務(wù)重組。(十一)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方提供的擔(dān)保或擔(dān)保性措施。(十二)過渡期轉(zhuǎn)讓方及項目公司的行為限制。 (十三)資料移交。(十四)違約責(zé)任。(十五)政府行為及不可抗力。(十六)其他安排。
四、股權(quán)與資產(chǎn)交割
股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，下一步的工作就是落實(shí)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的各項安排，支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金，在約定的時間內(nèi)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更手續(xù)，同時進(jìn)行資產(chǎn)清點(diǎn)與交割。
值得注意的是，過渡期期間為避免轉(zhuǎn)讓方在這一階段轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、文件，也為先期了解項目公司運(yùn)營狀況，方便后期的公司接收工作，受讓方宜在項目公司派駐財務(wù)與管理人員，監(jiān)控項目公司的運(yùn)營。