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從和平里項目造價控制看特發(fā)地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型升級
發(fā)布日期:2014/7/16 14:59:33 | 瀏覽次數(shù):11805 來源:特發(fā)地產(chǎn)公司總經(jīng)理 陳寶杰
特發(fā)和平里是特發(fā)地產(chǎn)公司成長壯大的一個里程碑。在新浪樂居舉辦的“改變的力量——深圳地產(chǎn)2013年度新媒體大獎”活動中，特發(fā)和平里項目作為深圳上百個在售、待售地鐵物業(yè)中的杰出代表，以其合理的項目定位、優(yōu)越的社區(qū)配套和環(huán)境設(shè)計創(chuàng)新，獲得最具投資價值物業(yè)大獎。在項目開發(fā)建設(shè)過程中，地產(chǎn)公司在提升項目設(shè)計的同時，努力健全和優(yōu)化管理機制，項目管理制度更加系統(tǒng)、規(guī)范，確保項目安全、優(yōu)質(zhì)、高效推進，為特發(fā)地產(chǎn)公司向市場化轉(zhuǎn)型奠定了基礎(chǔ)。本文從和平里項目造價控制這個側(cè)面舉例分析說明。
一、以合同為中心，構(gòu)建造價管控體系
施工合同是明確發(fā)包人和承包人相互權(quán)利、義務(wù)和責任關(guān)系的合同，是工程建設(shè)質(zhì)量、進度、投資三方面控制的主要依據(jù)。為了控制總造價目標，我們構(gòu)建了以合同為中心的造價管控體系，包括：工程量規(guī)定：如工程實施范圍、工程量清單；計費及支付方式：如單價、總造價的組成、計費方式、浮動率、工程款的支付方式；工程變更與質(zhì)量進度控制：如工程變更的審批、現(xiàn)場簽證、工期、質(zhì)量與工程結(jié)算的約定；風(fēng)險控制：如檢測、檢驗費，索賠、風(fēng)險范圍、幅度以及調(diào)整辦法；甲定乙購材料、設(shè)備以及分包工程等等。除此之外，我們特別注意把握未來建設(shè)中可能出現(xiàn)的政策法規(guī)、物價、人工等諸多風(fēng)險，框住總包造價。為此，我們采取了以下措施：
（一）充分分析不可預(yù)見風(fēng)險，制訂限制性條款。在制定合同條款的過程中，我們花費了將近三個月時間收集資料，結(jié)合現(xiàn)場工程師經(jīng)驗，總結(jié)歸納出60條針對不可預(yù)見風(fēng)險的限制性條款，有力地規(guī)避了主體合同的不可預(yù)見風(fēng)險。
（二）引進措施費包干法，實行風(fēng)險包干，有效地減少施工過程中的索賠。截止目前8.17億元的總包合同工程，發(fā)生283萬元現(xiàn)場簽證，占比0.35%。
（三）控制“甲定乙購”及自主招標項目造價
在總承包合同中，“甲定乙購”項目7869萬元，占到造價總包的10%。為了更好地規(guī)避上述不可預(yù)見風(fēng)險，我們把“甲定乙購”項目當成“自主招標項目”來做，安排了足夠的時間和人力來制定招標文件。
（四）采用進度節(jié)點付款的方法。改每月付進度款為按進度節(jié)點付款，有利于造價動態(tài)管理和資金調(diào)配，能夠把以前放在審核工程進度工程量的時間集中放在對設(shè)計變更的造價變化進行增減分析，同時，這種付款方法也能激勵承包商加快項目工程進度。
二、健全組織架構(gòu)，厘定采購權(quán)限
（一）根據(jù)項目實際情況，建立了特發(fā)集團和平里項目建設(shè)審核委員會、和平里項目招標委員會、項目部三級造價管控體系，明確各級的管理責任及權(quán)限，合理分工授權(quán)，理順各級的管理關(guān)系。
（二）制定了《龍華地產(chǎn)項目建設(shè)審核委員會議事規(guī)則》、《龍華項目招標和采購管理辦法》、《龍華項目管理規(guī)程及操作指引》。對項目組織、報建、招標、合同管理、設(shè)計管理、工程管理、檔案管理、安全管理、工程變更、預(yù)決算、營銷管理等18個工作流程進行了梳理和規(guī)范。
（三）強化監(jiān)督。工程部、營銷部、合同預(yù)算部等對應(yīng)的職能部門負責供應(yīng)商的遴選、考察、詢價；招標工作小組對前一過程進行復(fù)核，視情況增減投標單位；審核委員會或招標委員會根據(jù)權(quán)限，設(shè)定評標定標辦法，確定中標人。對單一來源采購，談判組成員不少于3人，且不能同屬一個部門，超過50萬元的還要有集團業(yè)務(wù)部門參與。集團業(yè)務(wù)部門定期對招投標情況進行檢查。
三、落實招標制度，嚴格操作流程
（一）統(tǒng)一基本編制要求。要求標書表達清晰，無隱性成本、無模糊區(qū)域，技術(shù)門檻合理適用，較好地架設(shè)了公開、公平、合理低價中標的競價平臺，在保證了質(zhì)量的基礎(chǔ)上，合理控制造價。
（二）逐級全面審核。對每一個項目，不管是否有歷史標書樣本，都要從頭把關(guān)，嚴格按流程逐步審核。即使對于某些標準合同，也不能因是“標準合同”就草草了事，而是結(jié)合以往的使用經(jīng)驗以及市場最新的資訊進行完善修改，力爭在細節(jié)、深度、技術(shù)經(jīng)濟控制指標及相關(guān)控制造價條款等方面做到更嚴謹周全。
（三）做好招標項目交底，實現(xiàn)造價管理與現(xiàn)場管理無縫對接。為確保招標項目在現(xiàn)場實施過程中不走偏，造價管理人員適時到現(xiàn)場與工程師、監(jiān)理和施工隊進行充分溝通，詳細做好招標項目交底工作，確保招標確定的有關(guān)事項在現(xiàn)場得到切實執(zhí)行，最大程度地發(fā)揮項目招標的效果。
（四）抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，認真做好市場價格調(diào)查。在和平里項目一期陽臺欄桿、空調(diào)百頁與鋁合金門窗3個材料項目招標過程中，我們通過市場價格調(diào)查，方案比較，發(fā)現(xiàn)對3項目中的鋁型材、玻璃、五金配件3種主材進行招標，造價更省。在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，項目部按此方案進行招標，詳細調(diào)查包括投標供貨商在內(nèi)的近期市場成交價格，讓投標供貨商在價格透明的背景下進行競標，最后招標造價合計為3776萬元，較近期其他品牌地產(chǎn)商的進貨價降低約292萬元，在保障工程質(zhì)量的情況下節(jié)省造價8%。
四、動態(tài)控制造價，精確安排資金計劃，提高資金利用率
以往工程普遍存在以下弊�。阂皇强傄鹊浇Y(jié)算基本結(jié)束，才能知道工程較為精確的造價數(shù)據(jù)，而且往往結(jié)算超預(yù)算，投資突破。二是工程付款缺乏計劃，導(dǎo)致資金利用率低。究其原因，主要是缺乏造價動態(tài)控制手段，不能對造價進行實時調(diào)控。為了提高造價控制水平，我們借鑒過往經(jīng)驗，在合同節(jié)點付款措施的基礎(chǔ)上，建立了適合和平里一期造價動態(tài)控制的模型，每月對主要設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證造成的造價增減進行結(jié)算，提前做好資金計劃。
動態(tài)控制造價，既讓造價控制人員時時刻刻對整個項目的工程成本變化情況做到心中有底，又為領(lǐng)導(dǎo)決策提供實時、可靠、客觀的依據(jù)。同時，有效地減少了結(jié)算階段的集中工作量，平衡了造價管理全過程的工作量，使造價整體工作計劃性、可靠性得到進一步增強。安排專員分別按年、季、月做好資金計劃，有利于財務(wù)人員精確安排資金計劃，提高企業(yè)資金理財收益。
由于管控合理到位，特發(fā)和平里項目一期取得了較大的成功。預(yù)計和平里一期節(jié)省造價1423萬元。根據(jù)總預(yù)算，一期建造成本金額為9.4億元，預(yù)計結(jié)算能控制在預(yù)算造價范圍之內(nèi)。另一方面，通過制度建設(shè)和規(guī)范運作，也鍛煉了隊伍，培育了認真負責、精益求精的職業(yè)文化。當然，和平里一期建設(shè)工作中也存在一些不足，主要表現(xiàn)在設(shè)計控制環(huán)節(jié)重視不夠，產(chǎn)生了一些過于追求結(jié)構(gòu)安全、外立面美觀，影響了工程造價，建筑的實用性也存在個別瑕疵，如因B棟外走廊飄雨增設(shè)圍護，架空層、公共部分裝修設(shè)計漏項，均增加了造價。上述問題將會在今后的工作中，通過組織制度建設(shè)和業(yè)務(wù)素養(yǎng)的提升加以解決。
總體來講，特發(fā)和平里一期的開發(fā)是成功的，我們在項目設(shè)計、施工管理、市場研判、成本控制等方面積累了經(jīng)驗。目前項目二期還在建設(shè)之中，同時，也在積極尋求市場項目。我們堅信，特發(fā)地產(chǎn)公司在走向市場化的轉(zhuǎn)型進程中，會繼續(xù)追求精益化管理，探索商業(yè)模式和管理模式創(chuàng)新，做出更好的項目，為集團的改革和發(fā)展做出新的更大的貢獻。