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去年深圳新房價達23973元/平 高價盤是主因
發(fā)布日期:2015/1/4 16:23:23 | 瀏覽次數(shù):4334 來源:深圳商報23973元/平方米！這是2014年深圳樓市房價，同比上漲11%，為歷史最高價；成交面積403萬平方米，同比減少8.8%；成交套數(shù)41884套，同比減少12.9%。記者采訪了解到，受高價盤拉動以及四季度部分樓盤漲價影響，去年房價漲幅超一成。雖然四季度成交“翹尾”，但由于前三個季度成交過于低迷，導(dǎo)致全年成交量同比下滑。
新政形成新房市場“分水嶺”
央行930新政和降息政策將2014年的新房市場一分為二，前三季度市場供求低迷，最后一個季度急速逆轉(zhuǎn)，低調(diào)開局高調(diào)收官，和2012年的情形非常相近。
央行930新政出臺之前，客戶觀望情緒濃厚，市場交投低迷。二季度后雖然有部分項目開始讓價，但是幅度并不足以刺激客戶入市，反而加重了繼續(xù)降價的預(yù)期。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月之前月均成交量僅有25萬平方米，較2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息連續(xù)刺激樓市，成交量不斷刷新記錄，12月成交面積創(chuàng)2008年以來的最高水平。2014年全年成交量為403萬平方米，較2013年下降了近9%，處于歷史中等水平。
去年新盤總推售量為385.7萬平方米，同比下降14%，較2008至2013年446萬平方米的年均推售量低了13%。而從批售面積來看，今年的總量為535萬平方米，僅低于2008年和2013年。
記者梳理去年每個月的房價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1～10月，深圳房價整體運行區(qū)間為2.1～2.3萬元/平方米；11月房價突然“跳漲”至26536元/平方米，創(chuàng)下歷史新高；12月雖小幅回落，但仍高達25758元/平方米，同比上漲24.5%。
深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄認為，去年樓市是典型的“政策市”，央行930新政和降息政策成為導(dǎo)致樓市逆轉(zhuǎn)的“分水嶺”。
高價盤漲價盤導(dǎo)致房價上漲
記者踩盤中了解到，高價盤開盤導(dǎo)致片區(qū)均價上揚的并非個案，中海九號公館二三期別墅成交拉升，促進所在月份的全市成交均價大幅上揚，形成翹尾行情；華僑城LOFT公館、招商雙璽等高價盤，為11月房價創(chuàng)歷史新高貢獻頗多；11月底，中海錦城、星河銀湖谷開盤價均突破所在片區(qū)價格“天花板”，達到3.2萬元/平方米、3.5萬元/平方米。
市場環(huán)境好轉(zhuǎn)，成交量大幅攀升，開發(fā)商信心升溫。據(jù)中原地產(chǎn)和58同城統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有部分項目在前期的基礎(chǔ)上再次縮減優(yōu)惠力度。另外，也有部分項目將價格上調(diào)，11月和12月成交樓盤中，價格上漲的項目占比約五成。
深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺認為，從總體上看，開發(fā)商仍愿意走量，但是部分銷售任務(wù)完成較好的企業(yè)，在政策利好和買家蜂擁入市的情況下，提高了銷售價格。
原特區(qū)內(nèi)房價在去年維持強勢。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，去年福田均價在4.2萬/平方米，成交的新盤主要集中在香蜜湖片區(qū)，另外中心區(qū)、華強等5個片區(qū)各有一個新盤成交，各項目價格相差不大，都在4～5萬/平方米左右。南山均價為4.1萬/平方米，新盤主要集中在西麗、蛇口和后海，西麗主力價格在3～4萬/平方米之間；蛇口分化明顯，高者如豪宅招商雙璽達到10萬/平方米，低者如山海津仍在2.5萬/平方米左右；后海各新盤價格分布在4～7萬/平方米之間。
今年樓市去化壓力仍很大
記者了解到，去年上半年已有不少樓盤達到銷售標準，但是客戶量積累不足，多數(shù)項目選擇延遲入市，申請預(yù)售證的數(shù)量不多，官方統(tǒng)計的存量數(shù)據(jù)基本穩(wěn)定在320萬平方米左右。下半年新房市場龐大的存量開始在數(shù)據(jù)層面顯露，9月和11月各有100萬平方米的住宅項目取得預(yù)售證，成交量的提升相對存量而言顯得微不足道，全市存量連續(xù)4個月維持在400萬平方米以上，為近5年以來的最高水平。
存量攀升直接導(dǎo)致去化壓力加劇，去化周期由去年初波動上行，一度達到歷史高點18個月，最后兩個月由于成交量上升去化周期回調(diào)至11個月。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，2015年深圳將有102個新建商品住宅項目進入銷售階段，供應(yīng)的住宅總量將達到1024萬平方米。龍華無疑是今年新盤市場的焦點，供應(yīng)量高達167萬平方米，占據(jù)總供應(yīng)量16%的比重。
未來供應(yīng)量龐大有很大一部分原因是由推盤延遲積壓所致，102個項目中有39個樓盤在去年甚至更早就已經(jīng)開工或是做過宣傳。
玉家雄認為，2013年和去年的深圳房價連續(xù)兩年上漲，但是并沒有快速消化庫存，今年樓市的去化壓力仍大，預(yù)計今年房價穩(wěn)中有小幅上漲。
新政形成新房市場“分水嶺”
央行930新政和降息政策將2014年的新房市場一分為二，前三季度市場供求低迷，最后一個季度急速逆轉(zhuǎn)，低調(diào)開局高調(diào)收官，和2012年的情形非常相近。
央行930新政出臺之前，客戶觀望情緒濃厚，市場交投低迷。二季度后雖然有部分項目開始讓價，但是幅度并不足以刺激客戶入市，反而加重了繼續(xù)降價的預(yù)期。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月之前月均成交量僅有25萬平方米，較2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息連續(xù)刺激樓市，成交量不斷刷新記錄，12月成交面積創(chuàng)2008年以來的最高水平。2014年全年成交量為403萬平方米，較2013年下降了近9%，處于歷史中等水平。
去年新盤總推售量為385.7萬平方米，同比下降14%，較2008至2013年446萬平方米的年均推售量低了13%。而從批售面積來看，今年的總量為535萬平方米，僅低于2008年和2013年。
記者梳理去年每個月的房價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1～10月，深圳房價整體運行區(qū)間為2.1～2.3萬元/平方米；11月房價突然“跳漲”至26536元/平方米，創(chuàng)下歷史新高；12月雖小幅回落，但仍高達25758元/平方米，同比上漲24.5%。
深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄認為，去年樓市是典型的“政策市”，央行930新政和降息政策成為導(dǎo)致樓市逆轉(zhuǎn)的“分水嶺”。
高價盤漲價盤導(dǎo)致房價上漲
記者踩盤中了解到，高價盤開盤導(dǎo)致片區(qū)均價上揚的并非個案，中海九號公館二三期別墅成交拉升，促進所在月份的全市成交均價大幅上揚，形成翹尾行情；華僑城LOFT公館、招商雙璽等高價盤，為11月房價創(chuàng)歷史新高貢獻頗多；11月底，中海錦城、星河銀湖谷開盤價均突破所在片區(qū)價格“天花板”，達到3.2萬元/平方米、3.5萬元/平方米。
市場環(huán)境好轉(zhuǎn)，成交量大幅攀升，開發(fā)商信心升溫。據(jù)中原地產(chǎn)和58同城統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有部分項目在前期的基礎(chǔ)上再次縮減優(yōu)惠力度。另外，也有部分項目將價格上調(diào)，11月和12月成交樓盤中，價格上漲的項目占比約五成。
深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺認為，從總體上看，開發(fā)商仍愿意走量，但是部分銷售任務(wù)完成較好的企業(yè)，在政策利好和買家蜂擁入市的情況下，提高了銷售價格。
原特區(qū)內(nèi)房價在去年維持強勢。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，去年福田均價在4.2萬/平方米，成交的新盤主要集中在香蜜湖片區(qū)，另外中心區(qū)、華強等5個片區(qū)各有一個新盤成交，各項目價格相差不大，都在4～5萬/平方米左右。南山均價為4.1萬/平方米，新盤主要集中在西麗、蛇口和后海，西麗主力價格在3～4萬/平方米之間；蛇口分化明顯，高者如豪宅招商雙璽達到10萬/平方米，低者如山海津仍在2.5萬/平方米左右；后海各新盤價格分布在4～7萬/平方米之間。
今年樓市去化壓力仍很大
記者了解到，去年上半年已有不少樓盤達到銷售標準，但是客戶量積累不足，多數(shù)項目選擇延遲入市，申請預(yù)售證的數(shù)量不多，官方統(tǒng)計的存量數(shù)據(jù)基本穩(wěn)定在320萬平方米左右。下半年新房市場龐大的存量開始在數(shù)據(jù)層面顯露，9月和11月各有100萬平方米的住宅項目取得預(yù)售證，成交量的提升相對存量而言顯得微不足道，全市存量連續(xù)4個月維持在400萬平方米以上，為近5年以來的最高水平。
存量攀升直接導(dǎo)致去化壓力加劇，去化周期由去年初波動上行，一度達到歷史高點18個月，最后兩個月由于成交量上升去化周期回調(diào)至11個月。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，2015年深圳將有102個新建商品住宅項目進入銷售階段，供應(yīng)的住宅總量將達到1024萬平方米。龍華無疑是今年新盤市場的焦點，供應(yīng)量高達167萬平方米，占據(jù)總供應(yīng)量16%的比重。
未來供應(yīng)量龐大有很大一部分原因是由推盤延遲積壓所致，102個項目中有39個樓盤在去年甚至更早就已經(jīng)開工或是做過宣傳。
玉家雄認為，2013年和去年的深圳房價連續(xù)兩年上漲，但是并沒有快速消化庫存，今年樓市的去化壓力仍大，預(yù)計今年房價穩(wěn)中有小幅上漲。