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深圳商報(bào)記者 陸劍偉

截至4月底，深圳房?jī)r(jià)今年漲了多少？據(jù)市房地產(chǎn)研究中心全樣本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月深圳一手住宅價(jià)格為26330元/平方米，較今年年初的水平，漲幅為5.5％。具體而言，價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1.6%，連續(xù)8個(gè)月上漲 。市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，供應(yīng)不足是造成深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因。今年限購(gòu)不會(huì)取消，在此情況下，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。

價(jià)格指數(shù)連漲8個(gè)月

今年1~4月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅延續(xù)了去年四季度以來的回升態(tài)勢(shì)，而且呈現(xiàn)加速上揚(yáng)趨勢(shì)。全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積175.62萬平方米，同比增長(zhǎng)125.1%；其中商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積132.41萬平方米，同比增長(zhǎng)124.2%。

在以“3·30新政”為主的多重利好政策刺激下，深圳樓市快速回升。4月份，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積88.88萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)255.5%，同比增長(zhǎng)158.3%；商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積70.40萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)769.9%，同比漲幅225.7%。

“商品住宅的批售面積在4月同比實(shí)現(xiàn)了近8倍的增長(zhǎng)，這在全國(guó)都非常少有。這說明開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)非常認(rèn)可，很多項(xiàng)目加快了建設(shè)進(jìn)度，入市非常積極�！蓖蹁h如是說。

市場(chǎng)成交也很可觀。今年前四個(gè)月，全市新建商品房累計(jì)成交面積210.12萬平方米，新建商品住宅累計(jì)成交面積 176.88萬平方米，同比漲幅分別為81.7%、86.5%。在一線城市中，深圳漲幅最大。

市房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從去年8月開始，深圳全市全樣本新建商品住宅價(jià)格指數(shù)開始新一輪上漲，至今年4月，已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲8個(gè)月。

四個(gè)月，深圳房?jī)r(jià)上漲了5.5％。從美聯(lián)物業(yè)和安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，個(gè)盤價(jià)格漲幅遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)。如寶安區(qū)公園路一樓盤今年元旦開盤均價(jià)3.3萬/平方米，4月份二期加推的產(chǎn)品均價(jià)達(dá)到4.1萬~4.6萬/平方米，4個(gè)月房?jī)r(jià)漲了近30%。更有甚者，一個(gè)月就大幅上漲。像西麗片區(qū)一樓盤3月份時(shí)均價(jià)4萬元，如今漲到了5萬元，漲幅達(dá)到了25%。

供應(yīng)不足是主因

王鋒分析，此輪房?jī)r(jià)上漲的主要原因在于供應(yīng)不足。“對(duì)于深圳來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問題是庫存的不足，目前深圳是9個(gè)月左右。庫存的解決要靠不斷地增加供應(yīng)，但這又是最難的，因?yàn)樯钲跊]有新地可用。現(xiàn)在主要依賴的是城市更新，城市更新的周期比較長(zhǎng)，難度也大，好啃的肉都啃完了，剩下的都是硬骨頭。所以長(zhǎng)期來看，深圳的供應(yīng)方面還有很多問題，供應(yīng)關(guān)系緊張會(huì)長(zhǎng)期存在�！�

2014年底，在全國(guó)樓市整體回落背景下，我市商品住宅庫存面積達(dá)到464萬平方米，按照過去12個(gè)月銷售水平計(jì)算，庫存消化周期為15.7個(gè)月。

隨著去年四季度及今年一季度的樓市回暖，我市商品住宅成交規(guī)模不斷回升，商品住宅庫存量持續(xù)下降。截至4月30日，全市商品住宅庫存面積382.11萬平方米，按照過去12個(gè)月月平均銷售規(guī)模計(jì)算，庫存消化周期僅9.5個(gè)月。而在三月底，這個(gè)數(shù)值一度降低至8個(gè)月，為近兩年最低水平。

王鋒認(rèn)為， 8~12個(gè)月的庫存消化周期為最佳，此時(shí)市場(chǎng)交投很好，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)；低于8個(gè)月價(jià)格會(huì)有快速上漲；高于8個(gè)月市場(chǎng)會(huì)冷清，如果周期達(dá)到了一年半市場(chǎng)就極度冷清。

反觀本次房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)，王鋒認(rèn)為，這個(gè)階段是屬于活躍但開始出現(xiàn)價(jià)格偏不穩(wěn)定的局面，原因便在于目前9.5個(gè)月的庫存消化周期太接近合理庫存中心的下限。

年內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)

對(duì)于市民普遍關(guān)心的限購(gòu)問題，王鋒稱：“今年深圳仍將堅(jiān)持執(zhí)行限購(gòu)政策。在去年底，當(dāng)時(shí)盛傳北上廣深要取消限購(gòu)，現(xiàn)在看來很難取消。因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)和價(jià)格低迷，而現(xiàn)在一線城市，尤其是深圳成交活躍、價(jià)格上漲，不具備取消的基礎(chǔ)�！�

王鋒預(yù)測(cè)，今年的樓市政策有望適度調(diào)整。比如調(diào)整普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@幾年的房?jī)r(jià)都上來了，普通住房的標(biāo)準(zhǔn)要上升一些，置業(yè)者可以減免一些稅收；以及取消“90/70”政策，適時(shí)調(diào)整“限外”政策等等。

“近幾年的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，九成的置業(yè)者屬于首次置業(yè)，限購(gòu)的存在確實(shí)保護(hù)了剛需，這個(gè)政策又能抑制過度投機(jī)又保持了市場(chǎng)的活躍，并排除了大規(guī)模的投機(jī)。所以限購(gòu)只要不取消，遏制大規(guī)模投機(jī)的存在，深圳房?jī)r(jià)大幅上漲的幾率就比較小�！� 王鋒如是說，“GDP也在上漲，房?jī)r(jià)10%的上漲幅度是正常的，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)加速上漲局面，但不會(huì)出現(xiàn)像前幾年的30%~50%的上漲，或者說失控的局面�！�

回到建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制上，王鋒認(rèn)為，應(yīng)有兩點(diǎn)原則：第一，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，政府不應(yīng)該有太多的行政手段去干預(yù)。第二，大規(guī)模的保障房建設(shè)也不應(yīng)該再發(fā)生。