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深圳商報(bào)記者 陸劍偉

今年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)高企。怎樣解決高房?jī)r(jià)與居住需求的矛盾？作為“十二五”規(guī)劃的收官之年，我市在商品房、安居房、城市更新等住宅供應(yīng)體系方面加大投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，住宅供應(yīng)和成交量同比均有較大幅度增長(zhǎng)�！笆�三五”期間，我市仍將深化住房制度改革，圍繞“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的總體思路，建立多層次住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)“中間大、兩頭小”，能夠滿(mǎn)足剛需型市民的“橄欖型”供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓本地居民“住有所居”。

多層次加大住宅市場(chǎng)供應(yīng)

“這個(gè)月都忙著在各大售樓現(xiàn)場(chǎng)看樓，有剛需盤(pán)，也有豪宅，昨天我終于在坪山買(mǎi)了一套90多平方米的房子。雖然深圳房?jī)r(jià)很高，但是如果仔細(xì)淘，還是能買(mǎi)到合適的房子。”80后小戴已是半個(gè)“樓市通”了。他認(rèn)為，把范圍放大些，深圳還是有不少三百萬(wàn)元左右的房子，適合他這種剛需客。

對(duì)于市場(chǎng)上旺盛的購(gòu)買(mǎi)需求，今年以來(lái)，深圳從多層次加大住宅市場(chǎng)的供應(yīng)。1~11月，全市商品住房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為611.98萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)29.3%；新建商品住宅累計(jì)成交面積為593.24萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)82.9%，二手住宅累計(jì)成交面積為936.1萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)137.9%；

保障房方面，今年計(jì)劃供應(yīng)1.8萬(wàn)套。近五年來(lái)，深圳開(kāi)工保障房21.7萬(wàn)套，竣工9.04萬(wàn)套，分別是上一個(gè)五年的8.2倍和9倍。

2015年，我市計(jì)劃完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1197億元。截至10月，全市房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資完成額1078.97億元，較去年同期增長(zhǎng)28.2%。照此增速，預(yù)計(jì)全年投資額將接近30%。

作為住宅供應(yīng)的主要源頭，城市更新也在今年進(jìn)入快速發(fā)展期。市城市更新局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月份，全市經(jīng)市政府審批通過(guò)的城市更新項(xiàng)目有75項(xiàng)，總用地面積達(dá)到696公頃。審批通過(guò)的城市更新單元有37項(xiàng)，規(guī)劃建筑面積1109萬(wàn)平方米。截至10月底，全市在建城市更新項(xiàng)目累積完成固定資產(chǎn)投資402億元，今年城市更新投資有望突破500億元。

今年剛需客成交占比超六成

在龍崗中心城一項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，適逢周末百余位市民看樓，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格從3.4萬(wàn)~4.9萬(wàn)元/平方米不等�，F(xiàn)場(chǎng)的年輕人占據(jù)絕大多數(shù)，小謝，就是其中的一位。研究生畢業(yè)后，小謝來(lái)深圳工作，年收入近20萬(wàn)元，他希望能夠?qū)崿F(xiàn)年末置業(yè)愿望，并打算和女朋友結(jié)婚。

“來(lái)購(gòu)房的人群主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是用于婚房的80后夫妻；一類(lèi)是高薪單身男女白領(lǐng)，用于自住。這兩類(lèi)人群基本上都是剛需族，大多是80后，首次置業(yè)�！� 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)。

在深圳不少樓盤(pán)中，剛需客依舊在成交中“挑起大梁”。中原地產(chǎn)、安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，剛需客成交占比超過(guò)六成。

“和我一起到深圳的四位同學(xué)，有兩位離開(kāi)了，因?yàn)閷?shí)在受不了深圳的高房?jī)r(jià)。”在買(mǎi)了一套89平方米的戶(hù)型后，小謝這樣告訴深圳商報(bào)記者。

“近年來(lái)，我國(guó)一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市因房?jī)r(jià)高企，城市新進(jìn)入人才等夾心層群體住房問(wèn)題突出，一定程度影響城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升�！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心主任王鋒建議，今后一線(xiàn)城市要深化住房制度改革，圍繞“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的總體思路，建立多層次住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)本地居民“住有所居”。

深圳房?jī)r(jià)全年同比漲近30%

今年，深圳房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。11月份，新建商品住宅簡(jiǎn)單均價(jià)為44761元/平方米，房?jī)r(jià)指數(shù)較去年同期上漲26.3%，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

從整體走勢(shì)看，今年深圳樓市并非“單邊上揚(yáng)”的行情。三季度，因上半年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，我市樓市出現(xiàn)調(diào)整，7~9月，新房銷(xiāo)售面積環(huán)比漲幅分別為-12%、-14%、-28%；7~10月，二手住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比下降12%、19%、25.3%、25.8%。

進(jìn)入四季度，我市樓市再度回暖，10月份新建商品住宅成交面積止跌回升，環(huán)比增長(zhǎng)32.5%，11月份環(huán)比增長(zhǎng)7.7%；二手住宅成交面積在連續(xù)四個(gè)月回落后再度回升，11月份環(huán)比增長(zhǎng)16.2%；

10月份新房簡(jiǎn)單均價(jià)33599元/平方米，低于9月的36191元/平方米；但11月份為44761元/平方米，比10月大幅上漲。11月份，價(jià)格上漲主要受區(qū)域結(jié)構(gòu)性因素影響，總體看各區(qū)域?qū)嶋H漲幅仍有限。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)雖然已達(dá)高位，但在強(qiáng)大的人口吸納能力作用下，巨量的常住人口和外來(lái)人口基數(shù)，仍然保證了市場(chǎng)旺盛需求。其中深圳房?jī)r(jià)增幅最大，全年同比上漲接近30%，下半年同比增幅更是突破60%。

克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，政策利好、高端項(xiàng)目成交走俏、股市推動(dòng)、供應(yīng)助推等因素，是深圳房?jī)r(jià)上漲的直接動(dòng)因，但究其根本，還是應(yīng)該歸結(jié)為多年積壓的需求集中釋放。與深圳類(lèi)似，上海、北京房?jī)r(jià)也上漲較快，北京同比上漲7%，上海同比上漲16.7%；僅廣州成交均價(jià)同比小幅回落0.3%，同比基本持平。

業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀深圳樓市

作為“十三五”開(kāi)局之年，深圳樓市的表現(xiàn)頗令人關(guān)注。

在深圳商報(bào)記者對(duì)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的采訪(fǎng)中，他們多數(shù)表示了“看好預(yù)期”。

“鑒于深圳樓市供求關(guān)系緊張，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力非常充足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)的需求仍將強(qiáng)烈�！蓖蹁h表示，深圳過(guò)去5年每年購(gòu)房需求約20萬(wàn)套，但由于新建商品住房每年供應(yīng)僅五六萬(wàn)套左右，使得多數(shù)購(gòu)房需求需要通過(guò)二手住房市場(chǎng)、周邊城市市場(chǎng)，以及本市法外市場(chǎng)（小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等）等予以解決，本市住房市場(chǎng)供求關(guān)系長(zhǎng)期處于緊張狀態(tài)，房?jī)r(jià)也存在長(zhǎng)期上漲的可能。各類(lèi)購(gòu)房需求仍將繼續(xù)入市，市場(chǎng)將繼續(xù)保持供銷(xiāo)兩旺趨勢(shì)。預(yù)計(jì)全年新建商品住房銷(xiāo)售量增幅在5%以?xún)?nèi)，規(guī)模在7萬(wàn)套左右。

從年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，希望通過(guò)補(bǔ)貼農(nóng)民工買(mǎi)房等政策，進(jìn)一步引導(dǎo)需求釋放，緩解三四線(xiàn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力。

據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至12月20日，深圳一手房可售面積為421.13萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為39351套；若按近8周深圳新房周平均1430套的銷(xiāo)售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間為27.5周，大約7個(gè)月。按商品房庫(kù)存合理水平為11~12個(gè)月來(lái)看，深圳新房庫(kù)存處于合理水平，庫(kù)存壓力較小。

克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在成交結(jié)構(gòu)上，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)重點(diǎn)城市，因?yàn)楦纳菩枨蟾叻逡堰^(guò)，未來(lái)剛需產(chǎn)品成交占比相應(yīng)上升。

看好未來(lái)需求空間

為化解中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出一系列應(yīng)對(duì)舉措，明確指出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。20多年來(lái)，這是該會(huì)議首次直接“喊話(huà)”鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前中國(guó)樓市分化明顯，一線(xiàn)城市和杭州、南京等二線(xiàn)城市庫(kù)存危機(jī)已緩和，降價(jià)動(dòng)力不足。而大量庫(kù)存囤積的三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)不高，賣(mài)不出去多是本身需求不足、市場(chǎng)飽和，繼續(xù)“以?xún)r(jià)換量”效果有限。

2016年深圳房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲，但漲幅有限。王鋒表示，由于深圳長(zhǎng)期住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，而未來(lái)市場(chǎng)需求仍比較大，故房?jī)r(jià)仍會(huì)保持一定幅度的上漲趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2016年全年深圳新建商品住房?jī)r(jià)格，仍會(huì)保持10%左右的上漲。