淺談住宅產業(yè)化
發(fā)布日期:2016/3/24 10:21:12 | 瀏覽次數:5605 來源:特發(fā)地產公司投資發(fā)展部
2015年12月深圳總共拍賣住宅用地三塊，對競拍者無其他篩選條件，僅指出居住部分應按《關于加快推進深圳住宅產業(yè)化的指導意見（試行）》的要求開展住宅產業(yè)化工作�？梢�，住宅產業(yè)化將成為一種趨勢。
一、何為住宅產業(yè)化
住宅產業(yè)化從本義來講就是要實現住宅生產及供應環(huán)節(jié)的工業(yè)化，其前提是標準化。具體來說，住宅產業(yè)化就是以市場需求為導向，以工業(yè)化方式生產各種住宅部品、構配件，然后在施工現場進行部品、構配件的組裝，同時實施住宅全裝修一體化，最終投入市場。住宅產業(yè)現代化還包括了倡導住宅的節(jié)能、減排、健康保障與科技含量的增加，其包含四個方面的涵義，分別是住宅建筑的標準化、住宅建筑的工業(yè)化、住宅生產和經營的一體化以及住宅協作服務的社會化。在國外，住宅產業(yè)化已不是新興詞匯，比如日本已將住宅產業(yè)化的概念全方位應用到了房屋的承建上，但在我國還只能依賴二包來完成，現階段仍處于機械化程度不高和粗放式建造的生產階段。
二、我國住宅產業(yè)化進程三階段
我國于1994年首次在官方講話中提出“住宅產業(yè)化”這一概念，其進程大致可以分為三個階段：
第一階段起步期（1994-1999）：1994年，建設部原部長侯捷在一次會議上正式提出住宅產業(yè)化，但僅停留在概念的層面，沒有納入實質性的政策目標當中。
第二階段發(fā)展Ι期（1999-2005）：1999年，國務院辦公廳頒發(fā)《關于推進住宅產業(yè)現代化提高住宅質量的若干意見》，作為一個綱領性的文件，吹響了我國住宅產業(yè)化的號角；同年又頒布了一系列政策文件，涉及到產品淘汰、住宅性能認定及評價、國家康居示范工程等配套政策；2000-2004年，出臺了產業(yè)基地、技術標準、節(jié)能省地等相關政策。
第三階段發(fā)展Ⅱ期（2005年至今）：2005年，建設部出臺《關于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導意見》，明確了以發(fā)展節(jié)能省地型住宅建設推動住宅產業(yè)化的新進程，隨后發(fā)布了一系列有關“節(jié)能省地”類的法律、法規(guī)、條例等相關政策。
《關于加快推進深圳住宅產業(yè)化的指導意見（試行）》2014年頒布，該意見表示，深圳新出讓土地和城市更新項目中明確住宅產業(yè)化要求；政府投資項目全面實施住宅產業(yè)化；鼓勵存量土地開展住宅產業(yè)化工作；加大產業(yè)化住宅的扶持力度。
三、住宅產業(yè)化的實踐運用
住宅產業(yè)化通過設計標準化、構件部品化、施工機械化和管理信息化，提高建造效率，提升了勞動生產率和住宅建設整體質量水準，施工工期預估縮短3至6個月。與傳統現澆技術相比，預制裝配式住宅預制混凝土制品構件全部在工廠里完成，減少了施工現場八成建筑垃圾以及六成材料損耗，大幅降低施工現場揚塵和噪音污染。
作為全國乃至全世界蓋房子最多的房地產企業(yè)，萬科在“怎樣蓋房子”這樣的基礎問題上，比國內同行更具前瞻性。萬科董事長王石認定住宅產業(yè)化是必然趨勢，也是“萬科唯一的出路”，在1999年萬科確定了住宅產業(yè)化的發(fā)展戰(zhàn)略并成立了建筑研究中心。2007年，萬科第一個工業(yè)化住宅項目上海新里程開工，萬科住宅產業(yè)化的技術和理念真正從實驗室走向市場。2006年，萬科產業(yè)化基地在東莞啟動。然而，萬科首個全PC技術應用項目上海金色雅筑效果不佳，出現漏水、墻體變形、瓷磚開裂等建筑問題。原因在于PC存在技術瓶頸，當時也缺少掌握這種施工工藝的建筑隊伍，而更多的困難則來源于成本和產業(yè)鏈配套的缺乏。
工廠化、流水線的批量生產，本來應該達到降低成本的效果，但因構件生產、運輸、吊裝等設備昂貴，而住宅產業(yè)化規(guī)模較小，工業(yè)化住宅建安成本反而高于傳統建筑方式。堅持做住宅產業(yè)化的企業(yè)大多也和萬科面臨同樣的困境， 2006年6月建設部頒布《國家住宅產業(yè)化基地試行辦法》，確立了開發(fā)企業(yè)聯盟型（集團型）、部品生產企業(yè)型和綜合試點城市型三種產業(yè)化基地類型。國家大力推動住宅產業(yè)化，各省紛紛出臺省級相關政策，鼓勵創(chuàng)建產業(yè)化企業(yè)聯盟。2014年11月11日，深圳發(fā)布了《關于加快推進深圳市住宅產業(yè)化的指導意見(試行)》，明確了住宅產業(yè)化的發(fā)展方向；要求自2015年起新出讓住宅用地項目和政府保障房必須采用住宅產業(yè)化方式建造；鼓勵存量土地（包括城市更新項目）新建住宅項目采用住宅產業(yè)化方式建造，鼓勵政策包括達到1/3層數提前預售、獎勵3%建筑面積等。截至目前，深圳已建立萬科、嘉達、中建國際3個國家級住宅產業(yè)化示范基地以及30個市級示范基地和項目。萬科在深圳已形成了較成熟的產業(yè)化技術體系，在建的產業(yè)化商品房項目已達130萬平方米。此外，由于香港自上世紀80年代發(fā)展住宅產業(yè)化，其構件廠多數分布都在珠三角，深圳憑借緊鄰香港的地理位置，與內地大多數城市相比發(fā)展住宅產業(yè)化有著得天獨厚的優(yōu)勢。中建國際位于深圳占地5萬平方米的預制構件生產基地，具備多項預制構件生產的核心技術，為深港兩地研發(fā)和生產預制構件。
住宅生產方式由傳統單件式的現場建設方式向工業(yè)化大生產方式轉變已成大趨勢。具有混合業(yè)態(tài)的企業(yè)，特別是同時擁有施工和開發(fā)兩個資質的企業(yè)，是進入住宅產業(yè)化領域的最佳對象。特發(fā)作為一家深圳本地直屬國有企業(yè)，應積極地響應政府號召，啟動對住宅產業(yè)化內容及實際工作的深入研究，逐步踏上住宅產業(yè)化之路。