深圳商業(yè)用房改建為租賃住房 土地用途可調(diào)整
發(fā)布日期:2017/10/24 | 瀏覽次數(shù):8125 來源: 金羊網(wǎng)近日，深圳出臺《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》。《意見》明確了增加租賃用地的供應(yīng)，培育住房租賃市場供應(yīng)主體，商業(yè)用房可按規(guī)定改建為租賃住房，規(guī)范現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租等多項內(nèi)容。日前，深圳市規(guī)劃國土委專門就該意見的出臺背景、深圳租賃市場發(fā)展等方面進行了詳細解讀。
深圳租賃市場規(guī)模國內(nèi)最大
據(jù)了解，2016年5月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》印發(fā)后，深圳便將發(fā)展住房租賃市場納入房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，并啟動了《意見》的制訂工作。隨后，《意見》歷經(jīng)多次細化完善，最終確定從完善法律法規(guī)、完善支持政策、制定租賃住房標準、規(guī)范行業(yè)秩序與加強租金指導等六方面，促進深圳租賃市場發(fā)展。
深圳市規(guī)劃國土委表示，目前無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，深圳市租賃市場的規(guī)模占比在國內(nèi)最大，深圳市已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費模式。
然而，以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，已成為深圳市房地產(chǎn)市場最重要的組成部分，城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一。它不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價對于居民“住有所居”的沖擊，成為大學畢業(yè)生、外來人群來深的“第一站”，成為深圳市吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。
基于此，深圳市住房租賃市場亟待解決的問題，是發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)�；》孔赓U企業(yè)，解決租賃市場特別是“城中村”租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問題隱患嚴重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租賃無法享受同等公共服務(wù)等問題。
培育住房租賃市場供應(yīng)主體
《意見》中指出，到2020年，深圳基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系；基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實現(xiàn)城市居民住有所居的目標。
深圳市規(guī)劃國土委表示，目前深圳市租賃市場存在的問題，與規(guī)�；C構(gòu)化住房租賃企業(yè)較少有關(guān)，規(guī)�；�、機構(gòu)化住房租賃的發(fā)展也有利于增加租賃配套的公共服務(wù)。在具體措施上，《意見》提出深圳將培育住房租賃市場供應(yīng)主體，發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)�；I(yè)化水平，調(diào)動租賃企業(yè)積極性，鼓勵企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，開展規(guī)�；赓U業(yè)務(wù)。另一方面，還將鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)、各國有企事業(yè)單位及原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及繼受單位，開展規(guī)�；》孔赓U業(yè)務(wù)。
此外，深圳市租房人群眼下還不能享受與買房人群同等公共配套服務(wù)，特別是租房不能享有同等接受義務(wù)教育的權(quán)利，降低了租賃的吸引力，導致住房需求紛紛轉(zhuǎn)向購房（而不是租房），加劇供需矛盾、房價上漲預期�！兑庖姟分赋觯钲趯⑼晟乒沧赓U住房管理。不僅要加大公共租賃住房供應(yīng)力度，還要推進公共租賃住房貨幣化，全面構(gòu)建實物保障和貨幣補貼相結(jié)合的公共租賃住房供應(yīng)體系，并逐步提高貨幣補貼的比例，探索發(fā)行住房租賃券，創(chuàng)新貨幣補貼形式。探索采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資的公共租賃住房交由專業(yè)化的租賃企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。
加大租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)
深圳市規(guī)劃國土委表示，近年來，隨著前期規(guī)劃的大型商業(yè)及綜合體項目快速入市，加上城市更新均配建商業(yè)綜合體，部分區(qū)域（特別是原特區(qū)外）商業(yè)建筑存在一定空置的現(xiàn)象。為此，《意見》提出，在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下，經(jīng)行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行。改建后的住房僅限租賃或整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓或以“以租代售”等形式變相分割轉(zhuǎn)讓。
另外，深圳還將允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住，禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設(shè)計的房間再次分割改造為“房中房”對外出租�！兑庖姟分赋觯钲谶�將引導各原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質(zhì)，將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件和違法建筑查處相關(guān)規(guī)定的“城中村”改造成租賃住房,并對外長期租賃經(jīng)營。
《意見》還提出，深圳市規(guī)劃國土部門將結(jié)合深圳市住房供需狀況等因素，在住房建設(shè)規(guī)劃中合理確定租賃住房供應(yīng)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。