傳統(tǒng)房地產商涉足產城運營商的模式分析
發(fā)布日期:2019/8/15 18:20:33 | 瀏覽次數(shù):8012 來源:張曦/特發(fā)地產公司傳統(tǒng)房地產商涉足產城運營商的模式分析
近幾年，伴隨新興產業(yè)的快速發(fā)展和房地產市場的連續(xù)低迷，產業(yè)地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵，產業(yè)巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業(yè)地產版圖，走上了產城運營商的道路。但產業(yè)地產與以往的傳統(tǒng)住宅開發(fā)迥異，產業(yè)地產周期長，周轉慢，傳統(tǒng)地產周期較短，周轉快，所以產業(yè)地產的回報周期遠長于傳統(tǒng)地產。作為傳統(tǒng)房地產企業(yè)，在自身沒有產業(yè)支撐的情況下，如何高效整合資源，令產業(yè)園區(qū)突破重圍，尋求可持續(xù)的生存之道？本文選取三個傳統(tǒng)地產商涉足產城運營商的案例進行分析。
一、碧桂園
2016年8月，碧桂園發(fā)布“產城融合戰(zhàn)略”，并先后在惠州潼湖、廣州增城、佛山順德等地布局多個科技小鎮(zhèn)，目前已經在珠三角、長三角、京津冀、環(huán)渤海等地布局一批產城項目，產業(yè)資源匯聚1700多家機構，其中包括50多家世界500強。
（一）投資邏輯
1、區(qū)域土地投資。碧桂園小鎮(zhèn)投資一般選擇一線城市周邊或二線城市的周邊重要區(qū)域。距離城市核心距離不超過60公里，一般有高速公路直達的核心城市。其目的主要是尋找價值洼地，低成本保底未來收益，即用低廉的成本鎖定城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利。
2、投資端聯(lián)動資源端。碧桂園在區(qū)域投資考慮時，不僅關注區(qū)域內的產業(yè)基礎，還關注區(qū)域的營商環(huán)境，洞悉區(qū)域發(fā)展痛點，依托區(qū)域資源稟賦，招引龍頭企業(yè)，發(fā)掘區(qū)域價值，滿足地方政府訴求。
3、投資端聯(lián)動產品端。在科技小鎮(zhèn)的建設配比中，碧桂園嚴格堅持產業(yè)用地、產業(yè)配套用地、生活配套用地比例為30%、30%、40%。其產業(yè)用地與產業(yè)配套用地占比高達60%，其目的是為了真正做強產業(yè)，倒逼企業(yè)由“房地產開發(fā)”向“產業(yè)投資運營服務”轉型。
（二）戰(zhàn)略布局
1、2017年7月，中集集團通過全資子公司中集申發(fā)以約9.3億元人民幣引入碧桂園地產作為戰(zhàn)略投資者，增資完成后，碧桂園地產持有中集產城25%股權。
2、2017年10月，碧桂園集團江蘇區(qū)域就與蘇州穿山甲機器人股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，穿山甲機器人將充分發(fā)揮現(xiàn)有機器人產業(yè)優(yōu)勢，配合碧桂園進行科技小鎮(zhèn)的土地獲��；協(xié)調整合主導產業(yè)資源進入碧桂園在江蘇的產業(yè)園區(qū)，成為后者科技小鎮(zhèn)的主要力量等。
二、星河控股
2018年6月29日，星河控股集團創(chuàng)始人、董事長黃楚龍表示，集團要通過加大城市更新力度，強化地產金融化策略，大力發(fā)展教育、文旅、大健康、特色小鎮(zhèn)和產城融合項目等戰(zhàn)略，實現(xiàn)土地儲備5000萬平方米，要在2023年實現(xiàn)公司營業(yè)規(guī)模達1500億元、營業(yè)利潤達到150億元。
（一）運營模式
星河產業(yè)集團首創(chuàng)“產城融投”創(chuàng)新運營模式：對有發(fā)展前景但資金實力不強的園區(qū)企業(yè)項目，星河集團推出“租金/服務/產權換股權”創(chuàng)新模式，運用“房東+股東”運營理念，以現(xiàn)金、產權或“現(xiàn)金+產權”的方式與擬入駐園區(qū)的企業(yè)進行股權置換，免費提供場所及服務換取企業(yè)股權。
（二）盈利模式
盈利模式：短期通過住宅銷售回籠部分資金，中期通過租金收入覆蓋運營成本和貸款利息，長期通過產業(yè)運營提升物業(yè)價值，并通過金融工具平衡長短期現(xiàn)金流。
三、佳兆業(yè)
在多元產業(yè)布局上，佳兆業(yè)高度契合特色小鎮(zhèn)所需的產業(yè)導入，布局了覆蓋文旅、科技、大健康等多元產業(yè)平臺，并以全面的產業(yè)開發(fā)及運營體系推動著特色小鎮(zhèn)的建設，確立了3年內完成50個特色小鎮(zhèn)的中期目標。
（一）開發(fā)模式
就佳兆業(yè)開發(fā)能力而言，其主業(yè)務即為以房地產開發(fā)為核心，城市更新為王牌，集團開發(fā)方面的資源整合能力可見一斑，因此，在小鎮(zhèn)開發(fā)上，集團綜合開發(fā)、城市更新、商業(yè)等板塊為其提供了基礎支撐。
以平臺驅動的思維整合外部產業(yè)資源，構建融聚發(fā)展的大平臺推動小鎮(zhèn)戰(zhàn)略的實施。平臺化的資源整合，凝聚政府、開發(fā)企業(yè)、運營機構等各界資源，形成強大的共同規(guī)劃、共同開發(fā)、共同受益的共享開發(fā)模式。
（二）戰(zhàn)略布局
多元產業(yè)布局，達成戰(zhàn)略合作：在產業(yè)布局方面，佳兆業(yè)立足政策導向，多元產業(yè)布局高度契合特色小鎮(zhèn)運營的產業(yè)導入。在產業(yè)資源方面，佳兆業(yè)相繼與中興通訊、華大基因、深圳大數(shù)據(jù)協(xié)會、中冶南方等簽署戰(zhàn)略合作，落地智慧城市和產業(yè)園區(qū)，就全國范圍內的特色小鎮(zhèn)項目展開合作。
通過以上案例不難看出，傳統(tǒng)房地產企業(yè)涉足產城運營商，主流做法為尋求產業(yè)龍頭企業(yè)作為合作伙伴，開展產城分工合作模式，各揮所長，各取所需，共同打造穩(wěn)定可持續(xù)的產業(yè)園項目。在土地資源獲取時，也可組成聯(lián)合團體與政府談判，在承諾引入優(yōu)質產業(yè)的前提下，有更大機會降低土地獲取成本。
除此之外，土地資源獲取的另一重要途徑為對擁有豐富土地資源的傳統(tǒng)產業(yè)企業(yè)進行投資并購。如碧桂園地產通過持有中集產城25%股權，享有其旗下土地資源的部分權益；又如招商蛇口與武漢鋼鐵集團、武漢市青山區(qū)國資委簽訂《關于設立房地產投資平臺公司之合作協(xié)議》成立房地產平臺公司，以具備開發(fā)條件的武鋼集團存量土地為合作基礎，在社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營、物業(yè)與商業(yè)運營管理、產業(yè)對接等方面開展合作。