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文旅地產(chǎn)現(xiàn)狀、盈利模式、困境及發(fā)展趨勢淺析

發(fā)布日期:2019/11/28 11:04:48   |   瀏覽次數(shù):7521   來源:孫林晶/特發(fā)地產(chǎn)公司

文旅地產(chǎn)現(xiàn)狀、盈利模式、困境及發(fā)展趨勢淺析

孫林晶/特發(fā)地產(chǎn)公司

 

一、文旅地產(chǎn)主要分類

按照項(xiàng)目賣點(diǎn)來區(qū)分,我國文旅項(xiàng)目種類主要以山地、濱海、湖濱、主題公園為主。近年來特色小鎮(zhèn)的發(fā)展也較為迅猛,相信未來特色小鎮(zhèn)也將成為文旅地產(chǎn)的主流之一,其中文旅小鎮(zhèn)占4%、主題公園占13%、濱海占13%、山地占24%、湖濱占29%

二、文旅地產(chǎn)盈利模式

國內(nèi)文旅地產(chǎn)的盈利來源可歸納為兩大板塊:一是地產(chǎn)銷售;二是旅游經(jīng)營。地產(chǎn)銷售是依附在旅游經(jīng)營上面的,旅游經(jīng)營聚攏人氣、帶動(dòng)地產(chǎn)銷售,賣房可以快速回籠資金,然后再投入到文旅項(xiàng)目的開發(fā)中。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤率高,但間接的價(jià)值創(chuàng)造核心還是旅游業(yè)務(wù),優(yōu)秀的文旅項(xiàng)目都具有鮮明的文化特色、獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等,能夠很好地帶動(dòng)配套住宅的銷售。

三、文旅地產(chǎn)的發(fā)展困境

(一)選址困境。地段是房地產(chǎn)最核心的價(jià)值,但是城市近郊的土地資源非常緊張,價(jià)格昂貴,競爭異常激烈,地很難拿到手;而遠(yuǎn)離城市的地塊,盡管土地價(jià)格較為便宜,但是超出都市人周末外出旅游的半徑,因此在銷售上非常困難。一般情況下,人們在經(jīng)歷了一周繁忙的工作后,在周末外出旅游的時(shí)候,車程在2個(gè)小時(shí)之內(nèi)是最佳的選擇。若距離過遠(yuǎn),對于人們的吸引力將急劇下降。

目前,大城市周邊的文旅地產(chǎn)和旅游知名度高的景區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好。這并不是說遠(yuǎn)郊旅游地產(chǎn)就沒有價(jià)值。遠(yuǎn)郊地產(chǎn)盡管在交通的便利性方面不占優(yōu)勢,但其破局之處在于搶占稀缺景區(qū)資源,借助區(qū)域知名度帶動(dòng)項(xiàng)目知名度。一段時(shí)間之后,景區(qū)服務(wù)設(shè)施的不斷完善也將彌補(bǔ)傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的配套短板。

(二)資金流困境。優(yōu)秀的文旅地產(chǎn)離不開良好的區(qū)域運(yùn)營。將一個(gè)區(qū)域催熟得到市場的普遍認(rèn)可需要經(jīng)歷一個(gè)漫長的過程。因此,在短時(shí)間內(nèi)很難有大幅度的升值。漫長的開發(fā)周期,將使房企的資金鏈面臨著巨大的壓力。于是在面臨旅游先行還是地產(chǎn)先行這個(gè)選擇時(shí),很多房企都會(huì)放棄追求最大升值空間,而選擇地產(chǎn)先行,甚至不惜將升值預(yù)期讓利于客戶從而快速回籠資金。有很多“聰明”的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目都是依托傳統(tǒng)的旅游景區(qū)進(jìn)行開發(fā),涌現(xiàn)出了海景系、雨林系、溫泉系、古鎮(zhèn)系等不同題材的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目,以期利用外部旅游資源,促使房地產(chǎn)物業(yè)升值,更快形成消費(fèi)吸引力。由此可見,文旅地產(chǎn)的本質(zhì)離不開“旅游”二字。

四、文旅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

(一)去房地產(chǎn)化回歸旅游本質(zhì)

2018年4月,發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》,要求嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài),嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā),不得與主題公園捆綁供地和審批。

由此可見,“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼,市場需求的轉(zhuǎn)變促使文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí),逐步實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合,告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和文旅概念,真正解決市場所面臨的需求。

未來的文旅地產(chǎn)將會(huì)往兩個(gè)方向發(fā)展:一是專注于做旅游,通過建設(shè)優(yōu)秀的度假區(qū)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)銷售;二是結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)來做旅游,通過文化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)景區(qū)的人氣,實(shí)現(xiàn)商業(yè)收益。

(二)多樣化盈利向產(chǎn)業(yè)靠攏

過去,企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售,后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重,未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益,開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。

目前較為創(chuàng)新的運(yùn)作模式有:文化產(chǎn)業(yè)+資本運(yùn)作、產(chǎn)權(quán)出售+商業(yè)運(yùn)營、區(qū)域開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈。

(三)營銷模式向運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變

目前,單一的營銷模式已經(jīng)逐步被市場淘汰,一些按照傳統(tǒng)地產(chǎn)形式開發(fā)的文旅項(xiàng)目也逐漸沒落,行業(yè)將迎來新一輪洗牌。門票銷售逐步向商業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)型,而商業(yè)的載體必然是產(chǎn)業(yè),多元化的產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)氐南M(fèi),注重后期運(yùn)營的文旅項(xiàng)目將是未來的走向。

(四)觀光向體驗(yàn)轉(zhuǎn)變

目前文化體驗(yàn)成為了游客的重要需求之一,文旅地產(chǎn)要更重視文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)落地。據(jù)中國旅游協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),我國58%的旅行者在計(jì)劃旅行時(shí),更愿意把錢花在“體驗(yàn)”而非“物質(zhì)”上。國內(nèi)文旅正在由純觀光向深度體驗(yàn)游轉(zhuǎn)變。

未來,文旅項(xiàng)目當(dāng)中諸如生態(tài)游、探險(xiǎn)、深度游將越來越受到市場歡迎,各種戶外游樂設(shè)施也將變得更為常見。