房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式應(yīng)用的要點(diǎn)分析
發(fā)布日期:2020/3/5 11:00:40 | 瀏覽次數(shù):7414 來源:陳雪飛/特發(fā)地產(chǎn)公司
一、合作將成為行業(yè)常態(tài)
房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下滑，樓市調(diào)控、貨幣政策持續(xù)收緊。在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境中，行業(yè)集中度加速提升，房企為實(shí)現(xiàn)各自的發(fā)展目標(biāo)，以合作的方式共同參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的做法在最近幾年越來越頻繁。通過聯(lián)合體競(jìng)買、設(shè)立合資公司、項(xiàng)目股權(quán)合作等諸多方式獲得土地資源及開發(fā)，并發(fā)揮自身業(yè)務(wù)與資源優(yōu)勢(shì)，分享資源與機(jī)會(huì)，合作開發(fā)將成為行業(yè)常態(tài)。合作開發(fā)的四大趨勢(shì)分別是：（一）更多元：兩方合作到多方合作；（二）更趨同：廣泛合作到同類合作；（三）更長(zhǎng)遠(yuǎn)：一次合作到持續(xù)合作；（四）更復(fù)雜：獨(dú)立操盤到聯(lián)合操盤。
在與同行交流中，我們得知有不少項(xiàng)目其合作方多達(dá)四五個(gè)，合作可降低單個(gè)企業(yè)的投入資金、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，利于抓住窗口期快速發(fā)展的機(jī)遇。萬科2018年一季度增加開發(fā)項(xiàng)目49個(gè)，其中61.9%的項(xiàng)目是通過合作獲取。對(duì)合作模式的剖析可以簡(jiǎn)單歸納為“234”，即2種合作范圍（單項(xiàng)目合作、平臺(tái)公司合作）、3種操盤方式（不操盤、聯(lián)合操盤、獨(dú)立操盤）以及4種合作手法（明股實(shí)債、聯(lián)合拿地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)收購(gòu)）。我們公司近年來開發(fā)的項(xiàng)目也有采用上述的模式，比如在建在售的天鵝湖畔項(xiàng)目屬于單項(xiàng)目獨(dú)立操盤，處于前期階段的坪興項(xiàng)目和元屋圍項(xiàng)目是通過平臺(tái)公司展開合作的項(xiàng)目。
對(duì)合作模式的選擇應(yīng)考慮產(chǎn)品成熟度、自身操盤能力、自身專業(yè)人員資源配置、合作方實(shí)力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素。比如萬科慣用小股操盤的模式，其有6項(xiàng)原則，分別是：1、降低資金投入比例（獨(dú)立開發(fā)的60%以下）；2、提高投資收益門檻（原則上ROIC不低于20%）；3、優(yōu)先與土地合作方合作；4、優(yōu)選合作形式控風(fēng)險(xiǎn)（與土地方合作，風(fēng)險(xiǎn)由小到大的選擇依次是設(shè)立項(xiàng)目公司、合作建房、股權(quán)收購(gòu)；與資金方合作，風(fēng)險(xiǎn)由小到大的選擇依次是聯(lián)合競(jìng)買、信托）；5、經(jīng)營(yíng)權(quán)可控（采取董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)營(yíng)管理班子由萬科組建，董事會(huì)由雙方組成的方式）；6、財(cái)務(wù)報(bào)表合并可控（持股比例小于50%的情況下也可以進(jìn)行會(huì)計(jì)并表，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第26條，滿足表決權(quán)過半、有財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)決策權(quán)、有權(quán)任免董事會(huì)多數(shù)）。
二、合作項(xiàng)目的管控要點(diǎn)
合作是趨勢(shì)，但合作過程往往存在很多問題，比如合作效率不高、操盤思路和合作標(biāo)準(zhǔn)不一致、關(guān)鍵條線的權(quán)責(zé)不清、數(shù)據(jù)口徑不一等等，究其原因是合作規(guī)則出現(xiàn)了問題。
合作管控頂層設(shè)計(jì)框架概括為：1類模式（合作模式）、3大機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)（股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)）、6個(gè)關(guān)鍵角色配置（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總、各專業(yè)負(fù)責(zé)人、內(nèi)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、內(nèi)部條線對(duì)接人）、9大核心專業(yè)管控策略（投資、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本、招采、人力、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)）。
3大機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)首先要清晰：股東會(huì)是最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，審批范圍的約定是基礎(chǔ)，表決方式的選用是核心（三種表決方式分別為1/2、2/3、一致決）；董事會(huì)是經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)，須明確要上報(bào)董事會(huì)審批的事項(xiàng)（一般有6類事項(xiàng)，包括目標(biāo)預(yù)算類、計(jì)劃管理類、設(shè)計(jì)類、成本采招類等）；監(jiān)事會(huì)通常設(shè)監(jiān)事即可。合作項(xiàng)目無論采用何種模式，最重要的就是控制權(quán)之爭(zhēng)，合作公司3大機(jī)構(gòu)特別是股東會(huì)和董事會(huì)如何設(shè)計(jì)尤其重要。
6個(gè)關(guān)鍵角色的配置應(yīng)遵循：項(xiàng)目總通常由操盤方委派，副總由非操盤方委派（應(yīng)具備知情權(quán)、建議權(quán)、協(xié)調(diào)權(quán)、聯(lián)簽權(quán)和決策權(quán)），財(cái)務(wù)總監(jiān)優(yōu)選平行任命，專業(yè)負(fù)責(zé)人根據(jù)各方最擅長(zhǎng)的專業(yè)設(shè)置，內(nèi)部管理團(tuán)隊(duì)由內(nèi)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及各專業(yè)條線對(duì)接人組成。
合作過程的管控應(yīng)以經(jīng)營(yíng)為主線，貫穿拿地、前期準(zhǔn)備、開發(fā)及退出階段的全價(jià)值鏈。重點(diǎn)把控好“三權(quán)一點(diǎn)”，具體是所有權(quán)（主要管控法人、股權(quán)比例、議事規(guī)則、分配權(quán)、股東會(huì)及職權(quán)、公司章程等）、控制權(quán)（主要管控董事會(huì)及職權(quán)、監(jiān)事會(huì)或?qū)徲?jì)委員會(huì)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及投資方案、內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、基本管理制度、企業(yè)文化、主要管理人員、印章及賬戶等）、經(jīng)營(yíng)權(quán)（主要管控各類授權(quán)及權(quán)責(zé)流程、運(yùn)營(yíng)會(huì)、制度流程、知識(shí)管理、信息化平臺(tái)、品牌客服、資產(chǎn)管理、對(duì)外信息披露等）、爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（主要管控資金進(jìn)出、股東借款、期間費(fèi)用及開發(fā)間接費(fèi)、延期賠付、質(zhì)量賠付、關(guān)系維護(hù)、退出機(jī)制、項(xiàng)目跟投等）。
通過合作優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在項(xiàng)目獲取、成本控制、融資方面都將更有優(yōu)勢(shì)，特別是對(duì)于投入大、周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目。特發(fā)地產(chǎn)公司近幾年處于擴(kuò)規(guī)模的發(fā)展階段，無論是拓展外地新市場(chǎng)，還是本地的城市更新類項(xiàng)目，都可多思考采用合作開發(fā)的模式。合作是行業(yè)趨勢(shì)，但要實(shí)現(xiàn)合作共贏，就要在合作規(guī)則、上層設(shè)計(jì)上下功夫研究，方能更好地把控合作風(fēng)險(xiǎn)。