十四五房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“三新”
發(fā)布日期:2021/7/1 14:25:49 | 瀏覽次數(shù):7953 來源:特發(fā)地產(chǎn)-朱睿2020年10月29日，十九屆五中全會閉幕，審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》，不僅定調(diào)了“十四五”時期的發(fā)展計劃，也為中國中長期發(fā)展提供了路線指引。
通過從我國的“十四五”規(guī)劃乃至中長期發(fā)展路線中梳理出房地產(chǎn)行業(yè)的新邊界，牢牢抓緊“城市更新”、“新型城鎮(zhèn)化”、“土地要素改革”等核心精神，從而努力探索出一條企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的路徑。
新時代的房地產(chǎn)企業(yè)，需要學(xué)會和城市發(fā)展同生共長，相輔相成。作為深圳的房地產(chǎn)企業(yè)，必須有所作為，也必將大有所為。告別十三五，邁向十四五，為春天故事續(xù)寫更多篇章！
一、新邊界：房住不炒與人多地少
十四五時期，宏觀政策層面將會繼續(xù)延續(xù)自2016年底中央經(jīng)濟工作會提出“房住不炒”的導(dǎo)向，讓房地產(chǎn)真正回歸居住屬性，弱化投資屬性，并且嚴厲打擊投機行為。主基調(diào)不變，變化只是細化到每個城市“因城施策”甚至每個市場主體“因企施策”的具體舉措。聚焦到特區(qū)，深圳全市面積（不含深汕合作區(qū)）約1997平方公里，其中基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)土地面積占總面積一半，居住用地占建設(shè)用地為22%，遠低于國家標準。如何在“人多地少”的客觀環(huán)境下貫徹“房住不炒”，同時實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，已成為深圳房地產(chǎn)企業(yè)面臨的必考題。
二、新路徑：城市更新推動新型城鎮(zhèn)化
一方面，城市更新伴隨著中國城市過去30年的高速發(fā)展，已升級為以存量煥新、內(nèi)涵增值為發(fā)展訴求的4.0時代，“城市更新”這個話題始終圍繞著城市經(jīng)濟、建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)。在建設(shè)智能、高效、可持續(xù)發(fā)展的城市中心的浪潮下，其內(nèi)涵擴展到了城市結(jié)構(gòu)、功能體系及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新與升級，實質(zhì)是對城市空間結(jié)構(gòu)的重新布局、對土地資源的重新開發(fā)、對經(jīng)濟利益的重新分配和對區(qū)域功能的重新塑造。
另一方面，新型城鎮(zhèn)化作為“十四五”規(guī)劃中的重要一環(huán)，未來十年，新型城鎮(zhèn)化將會是人口、土地、產(chǎn)業(yè)更好結(jié)合的城鎮(zhèn)化，增強城市聚集效應(yīng)的城鎮(zhèn)化。
在深圳市“人多地少”的現(xiàn)實矛盾下，如何在有限的空間內(nèi)實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化？城市更新無疑是解題的核心路徑，通過城市更新，完善城市空間結(jié)構(gòu)，修復(fù)生態(tài)環(huán)境，提升城市風貌，對城市區(qū)域再規(guī)劃和環(huán)境再升級，走出一條深圳特色的城市發(fā)展道路。
三、新未來：以標桿項目實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級
“雙區(qū)驅(qū)動”國家戰(zhàn)略背景下，深圳作為粵港澳大灣區(qū)的核心引擎，正朝著建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的方向前行，全面提升城市能級、重點建設(shè)核心功能區(qū)。其中，香蜜湖片區(qū)位于深圳核心區(qū)域，緊鄰福田中心區(qū)，區(qū)位價值突出，未來將打造成先行示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)的新標桿，建設(shè)成為深圳“城市新客廳”、“新金融中心”。特發(fā)即將實質(zhì)性進入香蜜湖片區(qū)的開發(fā)階段，十四五期間可以從以下三個方面著手開展工作。
首先在項目準備階段應(yīng)立意高遠，研究層面“對標一流”。通過對標全球范圍內(nèi)的標桿城市綜合體項目，做到開拓視野、學(xué)習經(jīng)驗、完善方法。通過尋找與各標桿差距，對比行業(yè)內(nèi)先進經(jīng)驗、有效做法和有益探索，緊密結(jié)合特發(fā)經(jīng)營、管理實際，協(xié)助優(yōu)化具體方法，補強短板、強化弱項，在具體工作措施改進上有所助力。
其次則需要企業(yè)積極“整合資源”。這里的資源可以分為外部和內(nèi)部資源兩個方向。就企業(yè)內(nèi)部資源而言，應(yīng)充分發(fā)揮土地和融資上的國企優(yōu)勢，控制項目土地獲取成本和資金成本，走好項目開發(fā)的第一步；外部資源環(huán)節(jié)則是通過發(fā)揮香蜜湖項目的平臺效應(yīng)和高地效應(yīng)，匯集設(shè)計、規(guī)劃、建筑、招商等領(lǐng)域的優(yōu)秀團隊，以補充組織現(xiàn)有的人才儲備。
最后，實現(xiàn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型升級”。立足住宅開發(fā)，以香蜜湖項目為起點，主動發(fā)展商業(yè)板塊，統(tǒng)籌遠期的商業(yè)資產(chǎn)。從產(chǎn)品、營運、招商、標準化四個能力建設(shè)上抓起，打造現(xiàn)代商業(yè)運營管理能力，真正意義上成為一家基于城市發(fā)展的綜合開發(fā)運營商。
“房住不炒”時代的房地產(chǎn)，需要插上轉(zhuǎn)型升級的“翅膀”。過去的五年，我們經(jīng)歷過躁動、起伏和迷茫，十四五，我國將進入新發(fā)展階段，即全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家、向第二個百年奮斗目標進軍的階段。時代將會繼續(xù)賦予特發(fā)特殊的使命，香蜜湖，揚帆起航正當時。