[深圳]開發(fā)商拿地?zé)崆?驟減" 市場出現(xiàn)新分化
發(fā)布日期:2013/4/24 10:06:16 | 瀏覽次數(shù):4029 來源:華夏時(shí)報(bào) 導(dǎo)語：隨著“國五條”細(xì)則的落地，一度火熱的土地市場開始降溫。監(jiān)測的13個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，從3月份以來，居住用地的供求量同比、環(huán)比均呈下降趨勢。
隨著“國五條”細(xì)則的落地，一度火熱的土地市場開始降溫。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測的13個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，從3月份以來，居住用地的供求量同比、環(huán)比均呈下降趨勢。
以萬科為代表的大型開發(fā)商告訴本報(bào)記者，受調(diào)控影響，開發(fā)商會適當(dāng)放緩拿地速度，選地趨于保守謹(jǐn)慎。而開發(fā)貸的收緊，使得融資渠道本就狹窄的中小房企更加“無能為力”。
開發(fā)商拿地趨謹(jǐn)慎
國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、住宅施工面積增速、住宅新開工面積、房企購地面積等指標(biāo)全面下滑，反映出住房供應(yīng)端熱情有所削減。
據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，3月份，萬科、恒大、中海等十家標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為135億元，與2012年月均購地金額持平。與此同時(shí)，大型房企購地金額占銷售金額的比重亦出現(xiàn)大幅回落，今年前兩個(gè)月，該比重分別為24%和33%，而2012年12月該比重高達(dá)60%。
“目前調(diào)控對公司的銷售節(jié)奏尚未構(gòu)成明顯影響，但萬科在拿地上會更加謹(jǐn)慎。”萬科一位內(nèi)部人士告訴記者。今年前兩個(gè)月開發(fā)商購地較多，主要源于去年四季度的翹尾效應(yīng)，因去年全年土地供應(yīng)很不均勻，各地政府大多選擇在下半年推地，四季度推地比例占全年42%，也是歷史上土地供給量最大的季度。
在標(biāo)桿房企中，今年一季度僅金地一家比去年四季度更激進(jìn)，1、2月購地金額占銷售金額比重分別為81%、261%，而去年四季度，占比月平均不到20%。
金地集團(tuán)董事長凌克透露，今年金地預(yù)計(jì)拿出150億元用于土地儲備。其一季度分別在北京、杭州等地入手9個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)斥資70億元，幾乎完成全年一半的土地儲備任務(wù)，也就是說，在接下來三個(gè)季度里，金地拿地速度會放緩。
綠景地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者：“公司會根據(jù)資金情況來拿地，不會盲目求大求快。綠景定位是深耕深圳和珠三角地區(qū)，而深圳本身土地就少，所以一旦有優(yōu)質(zhì)土地放出，還是會積極參與拿地，周邊城市則視資金而定。”
此外，招商地產(chǎn)一位高管對記者坦言，事實(shí)上，調(diào)控對開發(fā)商的影響一直存在，從2010年以來的調(diào)控已經(jīng)持續(xù)3年多，開發(fā)商原本可以根據(jù)供給關(guān)系來控制銷售節(jié)奏和拿地節(jié)奏，但受調(diào)控干擾，不得不反復(fù)揣摩政策意圖，這打亂了開發(fā)商的節(jié)奏。
上述招商地產(chǎn)高管認(rèn)為，大房企做到一定規(guī)模后，需要不斷賣房子，即使調(diào)控也不可能不買地，而中小房企可以很靈活地根據(jù)銷售和資金來決定買不買。同時(shí)，大房企也沒有放棄三四線城市，只是在選擇新進(jìn)入城市時(shí)會更為謹(jǐn)慎。
土地市場分化
日前，國土資源部公布2013年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，今年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量9.77萬公頃的1.5倍，但從計(jì)劃額度計(jì)算，2011年為21.8萬公頃，2012年為15.93萬公頃，已經(jīng)連續(xù)兩年減少。
不過，一線城市依然面臨著土地供給不足的困局。日前，京滬均誕生高溢價(jià)地塊，北京石景山區(qū)一商業(yè)金融用地溢價(jià)率高達(dá)174%，上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)一純居住用地以65%的溢價(jià)率出讓，而深圳今年以來尚未有土地對外供應(yīng)。
深圳一級土地市場專家崔元星告訴記者，由于各地“國五條”細(xì)則使得開發(fā)商對各地看法也不一，一線城市調(diào)控最嚴(yán)，但剛需龐大，土地也最為稀缺，所以開發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽礈p少，而前幾年許多房企一窩蜂進(jìn)軍三四線城市，但進(jìn)入后發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲和利潤空間不足，部分又回歸到一線城市。
相比之下，部分二線城市和三四線城市因近年來大量推地，而住房消化不足，存量依然較多。公開數(shù)據(jù)顯示，今年佛山、沈陽、濟(jì)南等地均縮減了供地計(jì)劃。
中原地產(chǎn)北京研究總監(jiān)張大偉告訴記者，目前土地市場有所降溫，成交總量在放緩，高溢價(jià)成交的樓盤也只是少數(shù)，但市場還談不上冷清，整體趨于平穩(wěn)。
崔元星表示，目前供地主動權(quán)掌握在政府手里，政府往往采取“饑餓療法”，年初不供地、年尾集中推地，借勢推高地價(jià)。“明智的政府肯定不愿意在年初推地，因?yàn)槊磕晖恋刂笜?biāo)有限，年初低價(jià)賣完，年尾就無地可賣，往年都是在下半年尤其是四季度推地最多，而今年一季度土地成交比較活躍主要是延續(xù)去年四季度的翹尾行情。
不過，從拿地的區(qū)域來看，大型房企主要選擇環(huán)渤海、長三角、珠三角等區(qū)域里土地較為稀缺的一二線城市。對于三線城市，大型房企拿地普遍謹(jǐn)慎。
隨著土地價(jià)格的逐年攀升，開發(fā)商在一二線城市拿地的門檻越來越高，中小房企只能更多瞄準(zhǔn)地價(jià)相對便宜、土地供應(yīng)量較大的三四線城市。
湖南省邵陽市一家小房企老板姜龍化告訴記者，由于三四線城市調(diào)控政策較為寬松，目前房屋銷售暫未受調(diào)控影響而下滑。“我們拿地會根據(jù)資金量來定奪，目前銀行貸款已有收緊趨勢，中小房企資金來源有限，土地抵押只能從銀行貸到40%的資金，只能從民間高息融資，所以不會盲目拿地。”